Remediação de áreas contaminadas para empreendimentos
Descontaminação de solo abre oportunidades de investimentos em novos terrenos para incorporadoras
Enfrentando a escassez de terrenos, principalmente, em áreas urbanas, torna-se cada vez mais necessário para as incorporadoras analisar todas as possibilidades de incorporação. Uma delas, que envolve um trabalho complexo de análise técnica, é a remediação de áreas contaminadas.
“Muitos terrenos que estão localizados dentro da cidade eram antigas fábricas que estão se mudando para o interior, depósitos de lixo ou antigos postos de combustível. Só que esses terrenos, devido à atividade industrial de décadas, por exemplo, possuem solos contaminados”, explica Rodrigo Cury Bicalho, advogado especializado em direito imobiliário e sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados.
De acordo com Bicalho, que ganhou o 23º Prêmio Master Imobiliário em 2017, na categoria “Soluções Jurídicas” com o trabalho “Remediação de áreas contaminadas para empreendimentos”, hoje, na cidade de São Paulo já existem aproximadamente 2 mil áreas reabilitadas.
Para utilizar esses terrenos para o mercado imobiliário é preciso, primeiro, realizar um plano de remediação que deve ser aprovado mediante a agência ambiental de cada estado. Essa análise deve identificar que tipo de contaminação compreende aquele terreno e estabelecer como que a área vai ser tratada para que sejam atingidos os padrões de contaminação aceitáveis.
Cada área tem um determinado grau de contaminação e um tipo de contaminante. Para que essa remediação seja feita, existem algumas técnicas que podem ser adotadas. A incorporadora precisa então analisar com a sua consultoria ambiental quais são elas e se são viáveis de realizar, do ponto de vista de prazo e de custo.
“A remediação acaba sendo também um dos custos do empreendimento, além da própria construção, compra do terreno e aprovações. E também é preciso verificar se o tempo necessário vai ser compatível com o desenvolvimento do empreendimento. Isso significa que essa análise ambiental acaba sendo fundamental para as incorporadoras tomarem a decisão de comprar ou não o terreno”, explica o advogado.
Ainda é preciso verificar se existe viabilidade para remediar o terreno. Por exemplo, existem terrenos em que somente a iniciativa privada não conseguiria remediar toda a área necessária, como na região de Jurubatuba, perto das represas, no sul de São Paulo.
“A contaminação de água, por exemplo, que já permeia áreas muito grandes e está em subsolos de diversos terrenos. Então, é quase impossível você reabilitar um terreno porque essa água está em comunicação com um lençol de contaminação muito maior. Ainda que se fizesse a remediação, ainda assim, você ficaria eternamente tentando, precisaria de um plano integrado com os outros proprietários, com governo”, explica Bicalho.
Remediação de áreas contaminadas e legislação
O trabalho premiado de Rodrigo Cury Bicalho teve como um dos pontos falar sobre a questão da legislação brasileira. De acordo com o advogado, existe um entendimento de parte do Ministério Público de que a remediação que está prevista na lei e que é aceita e regulamentada tanto pelo Conama no Brasil inteiro, quanto pela Cetesb em São Paulo, seria ilegal. “Eles entendem que a remediação deveria ser integral, ou seja, até você ter uma eliminação integral dos contaminantes e não nos níveis que eliminam os riscos à saúde humana, como é previsto na lei”, explica Bicalho.
Porém, o trabalho demonstra que o posicionamento que o Ministério Público prevê, inclusive, que quem não fizer isso tem que reparar os danos, além de ser tecnicamente inviável, praticamente inviabilizaria a remediação porque as empresas incorporadoras teriam um custo muito alto para esse trabalho, e deixariam de comprar essas áreas contaminadas para tratá-las, assim continua o risco para a sociedade.
“Felizmente, o próprio Tribunal de Justiça, nas decisões existentes até agora sobre o tema, das ações diversas propostas pelo Ministério Público, tem decidido no sentido de que a legislação é válida e as normas previstas na Cetesb e no Conama devem ser seguidas”, complementa.
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