O Plano Diretor é uma lei municipal (Lei 7.688/1971) que este ano completa 50 anos de existência e que utiliza de instrumentos de planejamento urbano, servindo de orientação para o desenvolvimento e o crescimento da cidade. Essa lei está diretamente relacionada com a atividade de incorporação imobiliária.

Além do Plano Diretor, outras leis compõem a política urbana do município, como: Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo ou, simplesmente, Lei de Zoneamento e o Código de Obras e Edificações. Considerando o novo contexto mundial de enfrentamento da pandemia, a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) se faz extremamente necessário para o planejamento da cidade e também para o enfrentamento dos desafios atuais, entre os principais estão a redução do déficit habitacional, a necessidade de melhorias na mobilidade urbana e também a qualificação dos espaços públicos.  

De acordo com João Leonardo Castro, diretor de desenvolvimento e gestão de produtos da SKR, a lei do Plano Diretor é estratégica para as incorporadoras, pois ela regulamenta o que pode ou não ser feito, concede benefícios e exige contrapartidas que impactam diretamente na produção imobiliária. “Existem vantagens em determinadas regiões da cidade que permitem um maior coeficiente de aproveitamento construtivo dos terrenos”, aponta. Porém, ainda de acordo com ele, exigem uma contrapartida em pagamento de outorga onerosa do direito de construir capaz de provocar impactos expressivos nos preços das unidades habitacionais.

O conjunto de medidas apresentados pelo plano diretor da cidade de São Paulo visa ordenar e direcionar a transformação e crescimento do município conforme algumas diretrizes e estratégias apresentadas abaixo:

“I – a dimensão social, fundamental para garantir os direitos sociais para todos os cidadãos, em especial, o direito à moradia, à mobilidade, à infraestrutura básica e ao acesso aos equipamentos sociais;

II – a dimensão ambiental, fundamental para garantir o necessário equilíbrio entre as áreas edificadas e os espaços livres e verdes no interior da área urbanizada e entre esta e as áreas preservadas e protegidas no conjunto do Município;

III – a dimensão imobiliária, fundamental para garantir a produção dos edifícios destinados à moradia e ao trabalho;

IV – a dimensão econômica, fundamental para garantir as atividades produtivas, comerciais e/ou de serviços indispensáveis para gerar trabalho e renda;

V – a dimensão cultural, fundamental para garantir a memória, a identidade e os espaços culturais e criativos, essenciais para a vida das cidadãs e dos cidadãos.”

Fonte: Artigo 8º da Lei nº 16.050/15 (SÃO PAULO, 2014)

Sob esses pontos de orientação para o crescimento da cidade, o Plano Diretor age de forma a:

· Socializar os ganhos da produção da cidade;

· Assegurar o direito à moradia digna para quem precisa;

· Melhorar a mobilidade urbana;

· Qualificar a vida urbana dos bairros;

· Orientar o crescimento da cidade nas proximidades do transporte público;

· Reorganizar as dinâmicas metropolitanas;

· Promover o desenvolvimento econômico da cidade;

· Incorporar a agenda ambiental ao desenvolvimento da cidade;

· Preservar o patrimônio e valorizar as iniciativas culturais;

· Fortalecer a participação popular nas decisões dos rumos da cidade.

Fonte: Estratégias Ilustradas do PDE, 2014

Ainda de acordo com Castro, a escolha do terreno passa a ser fundamental para se conseguir tirar o melhor proveito face a legislação, seja ela no desenho da unidade habitacional (mercado x demanda), na tipologia (programa da unidade), no perfil familiar para esse imóvel, nos atributos de lazer embarcados nas áreas comuns do condomínio, empreendimentos exclusivamente residenciais ou de uso misto (moradia, comércio e serviços no mesmo empreendimento). “Enfim, as leis influenciam diretamente em todos os aspectos tangíveis e intangíveis dos empreendimentos imobiliários”, explica.

Implicações jurídicas: como as construtoras podem se adaptar

Para Dr. Mario Conforti, advogado e líder da área cível do escritório Marcos Martins Advogados, toda construção deve seguir o Plano Diretor do seu respectivo município. “No caso de São Paulo, o município possui um Código de Obras e Edificações, o qual segue, necessariamente, as diretrizes do Plano Diretor da cidade”, destaca.

Basicamente, além de não conseguir o licenciamento para construir, os proprietários de imóveis, incluindo incorporadoras e construtoras, que não seguirem as normas administrativas instituídas pelas municipalidades – como o Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo, por exemplo – estarão sujeitas às penalidades previstas na legislação, como multas, embargo (ordem de cessão das atividades) e, em determinadas situações, interdição das obras. “Os proprietários que pretendam construir em seus imóveis precisam se adequar às regras previstas na localidade.

Durante o transcurso das obras pode e deve haver fiscalização por parte do poder público municipal”, ressalta. Não havendo a adequação espontânea, o proprietário (incorporadoras e construtoras) deverá ter, em qualquer situação, oportunidade de se manifestar nos processos administrativos instaurados para apurar eventuais irregularidades ou desconformidades à legislação constatadas pela fiscalização, inclusive, com a adoção de medidas judiciais, caso necessário, para resguardar seus direitos.

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