Quando pensamos no ciclo de vida de um edifício, percebemos que a responsabilidade de quem projeta está muito além da construção (segunda etapa do ciclo), chegando à gestão futura: é a ideia do gerenciamento avançado de facilities. Segundo Alessandro Marchetti, gerente geral para a América Latina da eFM Itália, um modelo BIM (Building Information Modeling) é fonte valiosa de informações para os aspectos de simulação, construção e compra posterior de serviços essenciais à operação e à manutenção do ativo imobiliário.

Em sua palestra no 6º Seminário Internacional BIM, organizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), em outubro, Marchetti buscou reforçar o importante papel do modelo BIM não apenas na etapa da construção do empreendimento, mas durante todo o ciclo de vida desses ativos.  “Isso é possível com base no conhecimento físico do patrimônio (BIM), dos processos de execução de serviços de facility (Integrated Workplace Management Systems, ou IWMS) e do funcionamento real das implantações (Building Management Systems, ou BMS), chegando até ao conceito de Enterprise Information Modeling (EIM).”

Para ele, decisões nas fases iniciais do ciclo de vida impactam em quais serviços serão necessários ao gerenciamento do ativo, ao longo da sua operação, e sua integração em modelos BIM permite uma maior precisão de análise qualitativa da relação custo-benefício do empreendimento, bem como aponta para seu custo total – incluídos os 30, 40 ou 45 anos de uso e gestão. “Na verdade, é sabido que deste total, 25% dos custos, apenas, equivalem ao investimento em projeto e construção; os outros 75% serão gastos no seu gerenciamento”, calcula.

“Muitos pensam que o BIM está apenas nas primeiras etapas do ciclo, e poucos imaginam que a associação do modelo ao gerenciamento avançado de facilities pode colaborar com uma redução de 33% do Total Cost of Ownership (TCO) – estimativa financeira de todos os custos diretos e indiretos associados à aquisição de um bem, considerado o seu ciclo de vida”, diz. E os ganhos vão além da parte financeira. “A empresa com expertise em BIM se torna mais produtiva e competitiva, na medida em que todos os atores envolvidos na vida do ativo são capazes de compartilhar os mesmos objetivos”, avalia.

Gerenciamento de Facility avançado, assim, trata de uma integração total e eficiente, em que o modelo BIM vai sendo alimentado ao longo dos anos – a manutenção predial, por exemplo, já está confirmada desde o projeto, mas é constantemente atualizada, à medida que vai sendo feita. É a possibilidade de projetar, comprar e gerenciar serviços, sem perder de vista todas as informações acumuladas sobre o que foi planejado, executado e alterado. A ferramenta dá vez a estratégias de compra e, ao mesmo tempo, fornece dados técnicos ao mercado.

Prestadores de serviços saberão o que precisa ser feito, os históricos e, assim, o comprador receberá propostas mais redondas, menos contingentes. “Aumentar este conhecimento significa reduzir riscos”, avalia Marchetti. Uma central de administração de condomínios, por exemplo, passa a ter acesso em tempo real a informações sobre serviços diversos dos vários edifícios que administra – lavanderia, limpeza, manutenções hidráulicas e elétricas. “O administrador olha para a evolução do budget enquanto as tarefas vão sendo realizadas – e ele o faz tanto para trás, vendo o que havia sido planejado, quanto para frente, para saber o que foi feito e o que ainda deverá entrar no plano financeiro.”

No caso da manutenção de sistemas de exaustão de ar, outro exemplo, o modelo BIM usado para gerenciamento avançado de facility traz absolutamente tudo, até mesmo documentos emitidos por órgãos públicos, como licença dos bombeiros, além de comprovantes de garantias das máquinas, datas previstas para reparos e manutenções periódicas necessárias.

BIM e coordenação

A questão do gerenciamento avançado de facilities atende a uma preocupação bastante típica dos coordenadores: ver na compatibilização de projetos não só o andamento eficiente e produtivo da obra, mas o melhor aproveitamento do produto final construído, ou seja, para seu uso eficiente. Segundo Maria Cecilia Levy, fundadora e presidente da Associação Brasileira dos Gestores e Coordenadores de Projetos (AGESC), esses profissionais recebem a tecnologia BIM com entusiasmo. “Nossos projetistas são os mais interessados em mudanças, principalmente naquelas que resultarão em melhorias”, defende.

O modelo, no entanto, não terá o condão de substituir a figura do coordenador, garante a presidente. “A ferramenta Clash Detection auxilia na compatibilização de projetos, que é totalmente diferente da ideia da coordenação de projetos.” O escopo de trabalho do coordenador, profissional multidisciplinar, é complexo: além de gerenciar o desenho, vai integrar projetos, custos totais, fazer e controlar a comunicação entre todos os projetistas, propor o escopo do projeto final, bem como seus riscos e qualidade, montar cronogramas e administrar recursos humanos.

Apesar de o BIM não ser mais uma realidade tão nova, Cecilia concorda que, no Brasil, esta realidade ainda está longe de ser concreta e difusa – apesar de, em seu próprio escritório, já trabalhar com o modelo há cinco anos, sempre que  demandado por clientes. “Não é um problema cultural, nem de consciência; é de custo”, analisa. Para ela, o fator financeiro ainda é o grande entrave à difusão do BIM. “O alto custo de aquisição e manutenção de equipamentos e softwares impede que se façam esses investimentos, principalmente em uma época de crise, como a atual. Além disso, também é preciso investir em treinamento para as equipes de trabalho nas empresas”, explica. Também não está disponível, ainda, uma biblioteca completa de softwares, “principalmente para a área de instalações”. Isso obriga escritórios a criarem suas próprias bibliotecas – mais um custo a ser previsto, distanciando muitas empresas do uso do BIM.

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