Mercado imobiliário 2017: o que não se concretizou e o que ainda está por vir
Com um histórico recente um tanto quanto conturbado, o que se esperava para o mercado imobiliário 2017 parecer não ter se concretizado
Para falar sobre o mercado imobiliário 2017, é inevitável voltar ao passado e fazer um balanço geral. O mercado imobiliário passou por um momento de euforia entre 2011 e 2012, com um grande volume de lançamentos. Os preços estavam altos, pois o país estava em um momento de crescimento e a população detinha maior poder de compra.
Na época, o crédito imobiliário ficou abundante e de fácil acesso. Como havia demanda reprimida, foi um estouro: os preços subiam rápido, houve o boom, e as empresas dobraram de tamanho.
O cenário era incrementado com o programa Minha Casa Minha Vida que, impulsionando o mercado, resultava em prazos difíceis de cumprir. Isso acontecia porque os fornecedores não estavam preparados para tamanha demanda e, consequentemente, as obras foram ficando atrasadas”, relembra Fabio Villas Bôas, Diretor Executivo da Tecnisa.
A partir daí, houve um momento conservador: primeiro era preciso terminar as obras, sem novas construções. Entre 2013 e 2014, as empresas diminuíram os lançamentos. Assim, houve queda na compra de terrenos, contrato de projetos etc. O que já começou a impactar o mercado.
E veio a crise…
“As obras de 2011 e 2012 começaram a ficar prontas em 2014/2015, inundando o mercado imobiliário com imóveis. E, então, veio a crise econômica, a restrição de crédito e a queda significativa nos financiamentos, que ficaram mais caros. A taxa Selic subiu de 9% para 11-12%. Para acompanhar cada ponto da Selic, a renda do comprador tem que subir 8%”, explica Fabio.
Assim, os compradores final, que dependiam do financiamento imobiliário, não se enquadravam mais nas condições e não conseguiam pagar. Por isso, eles optaram pelo distrato ou por imóveis mais baratos, com descontos. “Na outra ponta, os grandes compradores ficavam na mesma cesta dos consumidores que não conseguiam comprar. A tática era efetuar o distrato para depois comprar com desconto”, revela Villas Bôas.
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Distrato: o grande estrago
O distrato fez um grande estrago no mercado. Devido a ele, o mercado adotou o Patrimônio de Aceitação: caixas separados por obras/empreendimentos e não caixa único da construtora. Isso fez com que somente o lucro total pudesse ser injetado na construtora e não o dinheiro proveniente de financiamentos de empreendimentos.
Para tentar aliviar a situação, os bancos adotaram o Plano Empresário: as construtoras pegavam dinheiro direto no banco, porque o financiamento do consumidor chegava apenas aos 20, 25% do valor do imóvel. Com isso, o resto do valor do financiamento ia direto para o banco financiador.
Com o distrato, as construtoras pagavam de 80 a 90% do valor que o consumidor já havia pago, o que representa de 25 a 30% do valor total do imóvel. O problema é que em empresas de capital aberto – no caso, as construtoras – o distrato representa um prejuízo referente ao valor do imóvel. Aí, as construtoras passaram a ter dificuldade de crédito.
A realidade do mercado imobiliário 2017
O crédito está melhorando: a inflação está caindo, mesmo que timidamente. Além disso, o juros real está maior, e a taxa Selic caiu 3 pontos. Porém, o consumidor ainda não “voltou ao mercado”, pois os contratos ainda estão caros e muito restritivos. Isso acontece devido à insegurança de todos os envolvidos. Neste ano, houve alguns lançamentos, assim como em 2016.
“Se houver retomada do mercado imobiliário, deve haver lançamentos no começo de 2018. Basicamente, funciona assim: no 1º semestre são realizadas apenas as vendas, as obras começam no 2º semestre. Assim, uma efetiva retomada do mercado deve ocorrer em meados de 2019, começo de 2020”, pondera o Diretor da Tecnisa.
Nesse cenário de recuperação, é importante atuar com cautela, principalmente na construção civil. Por isso, é essencial desenvolver um estudo de viabilidade. 
