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Publicado em 17/09/2017Estudo de viabilidade em projetos de obras civis
O estudo deve checar as leis urbanísticas da cidade, como Plano Diretor, Plano Regional, Código de Obras e exigências de segurança.Créditos: psynovec / shutterstock.com

Estudo de viabilidade em projetos de obras civis

Um estudo de viabilidade é, basicamente, desenvolvido levando em consideração as informações recebidas do cliente: a localização, a área do terreno e o tipo de empreendimento desejado

O estudo de viabilidade em projetos é uma ferramenta que auxilia o incorporador no momento de tomadas de decisões, como consulta à normas técnicas, regulamentos, leis e estudo do mercado.

Também faz parte do estudo de viabilidade a gestão de riscos, integração da equipe, e direitos e deveres de cada qual, entre outros.

Primeiramente é realizado um processo de seleção e triagem de possíveis terrenos para o desenvolvimento do projeto, e uma breve análise para eleger o terreno escolhido.

O próximo passo é checar as leis urbanísticas da cidade na qual a obra será realizada, como Plano Diretor, Plano Regional, Código de Obras e exigências de segurança. É importante destacar quais são os pontos mais importantes e que poderiam causar maior impacto no projeto de arquitetura e, consequentemente, na viabilidade da obra.

Outra etapa importante do estudo de viabilidade  em projetos é a análise do estudo de oferta na região escolhida para o projeto, com o objetivo de identificar possíveis nichos de mercado, e quais as dificuldades e oportunidades oferecidas pela região para o desenvolvimento da obra.

Além disso, são realizados estudos de implantação e volumetria, testando possibilidades de arranjos para composição do pavimento, tipo de torres e implantações destas no terreno.

O processo de desenvolvimento do estudo de viabilidade também necessita de um estudo de viabilidade econômico-financeira da obra. Costumam ser utilizadas ferramentas de análise de fluxo financeiro para verificar a vulnerabilidade da obra a certos parâmetros. Assim, é possível identificar os pontos que podem gerar problemas futuros para a obra.

Conclusões sobre o estudo de viabilidade em projetos

Segundo a Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU/USP):

  • A localização do terreno é um dos fatores de fundamental importância para a viabilidade de um empreendimento e sua comercialização futura. O terreno deve ser compatível com o tipo de projeto a ser desenvolvido tanto em localização, quanto em topografia e preço;
  • O processo de identificação do nicho de mercado mais promissor e a adequação do produto a ser desenvolvido ao perfil do consumidor, são atividades de fundamental importância no desenvolvimento de produtos imobiliários;
  • O estudo de implantação e estudo de massa para o empreendimento são etapas importantes para identificar prováveis interferências que poderão surgir durante a fase de projeto;
  • A análise da viabilidade econômico-financeira para identificar as fraquezas do empreendimento e os riscos e oportunidades envolvidas em seu desenvolvimento;
  • A legislação e os efeitos da aplicação de instrumentos urbanísticos, mostram que a legislação pode atuar de modo a induzir o incorporador a adotar algumas soluções de projeto, visando maximizar o lucro do empreendimento.

 

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O cliente entra em contato com o escritório de arquitetura solicitando um estudo de viabilidade, que é desenvolvido levando em consideração as informações recebidas do cliente: a localização, a área do terreno e o tipo de empreendimento desejado.

A partir dessas informações, o arquiteto desenvolve o estudo de viabilidade com base na Legislação de Uso e Ocupação do Solo.

O estudo de viabilidade consiste na análise do potencial de construção do terreno, propondo o empreendimento a ser desenvolvido. Nesta fase, o arquiteto desenvolve um estudo numérico, uma implantação e a planta do apartamento-tipo. O estudo numérico é composto por informações do empreendimento, como o tipo, a quantidade de torres e pavimentos, a área privativa do apartamento, a área do subsolo, a área total construída, e a área total do empreendimento.

Após a aprovação do estudo de viabilidade pela incorporadora e/ou construtora, o arquiteto desenvolve o estudo preliminar”.

Engenheira Joana Ramos França, especialista de Tecnologia e Gestão na Produção de Edifícios, da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP)

 

Ao realizar um estudo de viabilidade dos seus projetos de engenharia civil, também é essencial que seja feita uma análise dos possíveis riscos e um mapeamento das ações preventivas para maior segurança no canteiro de obras. Saiba mais em nosso e-book.

 

 

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